A magánszálláshely-szolgáltatás továbbra is népszerű jövedelemszerzési forma Magyarországon. Sokan saját lakásukat, nyaralójukat vagy egy ingatlanuk egy részét adják ki rövidebb időre vendégeknek, jellemzően turisztikai céllal, online foglalási oldalakon vagy közvetlen megkeresések alapján.
A lehetőség vonzó, de nem szabad egyszerű lakáskiadásként kezelni. A rövid távú szállásadás nem ugyanaz, mint amikor valaki hosszabb időre bérbe ad egy lakást. A magánszálláshely-szolgáltatásnál már szolgáltatási elem is megjelenik: vendégfogadás, takarítás, ágynemű, online foglalás, érkeztetés, fizetéskezelés, nyilvántartás és adatszolgáltatás.
Ezért aki 2026-ban magánszálláshelyet szeretne működtetni, annak nem elég meghirdetnie az ingatlant. Előbb tisztázni kell a bejelentési, adózási, NTAK-os, számlaadási, nyugtaadási és helyi önkormányzati kötelezettségeket is.
A magánszálláshely jó lehetőség, de nem „csendes mellékes” a jogszabályok szélárnyékában. Inkább olyan, mint egy apró vendéglátóüzem: lehet kicsi, családias és rugalmas, de attól még rendben kell tartani a papírjait.
Mi számít magánszálláshelynek?
Magánszálláshelynek jellemzően olyan lakás, üdülő vagy emberi tartózkodásra alkalmas gazdasági épület minősülhet, amelyet nem kizárólag szálláshely-szolgáltatás céljára hasznosítanak, és amely megfelel a jogszabályi kapacitási korlátoknak.
A gyakorlatban ez lehet például:
- lakás,
- nyaraló,
- üdülő,
- házrész,
- emberi tartózkodásra alkalmas gazdasági épület,
- vagy ezek lehatárolt része.
A magánszálláshely-kategória egyik fontos határa, hogy a szobák száma legfeljebb nyolc, az ágyak száma pedig legfeljebb tizenhat lehet. Ha a működés ennél nagyobb kapacitású, vagy jellegében már más szálláshelytípusnak felel meg, akkor nem biztos, hogy magánszálláshelyként kezelhető.
Fontos az is, hogy nem a hirdetés szövege dönti el a minősítést. Attól, hogy valaki „apartmannak”, „vendégháznak” vagy „Airbnb-lakásnak” nevezi az ingatlant, még a tényleges működés, a jogszabályi kategória és a hatósági nyilvántartás lesz a döntő.
Nem egyszerű bérbeadásról van szó
A hosszú távú lakásbérbeadás és a magánszálláshely-szolgáltatás között lényeges különbség van.
Tartós lakásbérbeadásnál a bérlő jellemzően hónapokra vagy évekre használja az ingatlant, saját háztartásszerű életvitelre. A magánszálláshely-szolgáltatás ezzel szemben rövid távú, rendszerint turisztikai célú tartózkodást jelent, ahol a vendég nem bérlőként, hanem szállóvendégként jelenik meg.
Ez a különbség adózási és adminisztrációs szempontból is fontos. A magánszálláshely-szolgáltatás adószámot, bejelentést, NTAK-regisztrációt, napi adatszolgáltatást, bizonylatadást és bizonyos esetekben külön adófizetési kötelezettségeket is maga után vonhat.
A legegyszerűbb tévedés az, amikor valaki azt gondolja: „csak pár napra adom ki, ez biztosan egyszerűbb”. Sokszor éppen fordítva van. A rövid távú kiadásnál több az apró adminisztrációs fogaskerék.
Bejelentés a jegyzőnél és adószám a NAV-nál
A magánszálláshely-szolgáltatás megkezdése előtt a magánszemélynek bejelentést kell tennie a területileg illetékes jegyzőnél. A jegyző a szálláshelyet nyilvántartásba veszi, és igazolást állít ki a nyilvántartásba vételről.
Emellett a tevékenységhez adószám is szükséges. A NAV felé a magánszemélyek jellemzően a T101-es nyomtatványon kérhetnek adószámot, tulajdonostársak közössége esetén pedig a T201-es nyomtatvány merülhet fel.
Ez azért fontos, mert a kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás áfa szempontból adóköteles szolgáltatásnyújtásnak minősül. Ez nem feltétlenül jelenti azt, hogy minden esetben tényleges áfafizetés lesz, de az adózási státuszt már a tevékenység megkezdésekor tisztázni kell.
Aki előbb hirdet, foglalást fogad és pénzt kér, majd csak utána kezd el gondolkodni az adószámon, az fordítva ül fel a lóra. Lehet haladni így is, csak nem biztos, hogy szépen érkezünk meg.
NTAK-regisztráció és napi adatszolgáltatás
A magánszálláshely-szolgáltatás egyik legfontosabb adminisztratív eleme az NTAK-regisztráció. A szálláshelyet regisztrálni kell a Nemzeti Turisztikai Adatszolgáltató Központ rendszerébe, és a regisztrációt követően online szálláshelykezelő szoftveren keresztül napi adatot kell szolgáltatni.
Ez nem választható extra, hanem a szálláshely-szolgáltatási tevékenység megkezdésének és folytatásának jogszabályi feltétele.
Kisebb szálláshelyeknél segítséget jelenthet, hogy a legfeljebb 8 szobás és pótágyakkal együtt legfeljebb 16 férőhelyes szálláshelyek számára az MTÜ ingyenesen biztosítja a VENDÉGEM alkalmazást. Ez alkalmas lehet arra, hogy a szállásadó teljesítse a napi adatszolgáltatási kötelezettségét.
A napi adatszolgáltatásnál nem az a cél, hogy a szállásadó életét bonyolítsák, hanem az, hogy a turisztikai adatok és a szálláshelyek működése követhető legyen. Ettől még persze a feladatot el kell végezni. Az NTAK olyan, mint egy digitális vendégkönyv: nem elég megvenni, írni is kell bele.
Budapest: fontos korlátozás 2025 és 2026 között
A budapesti rövid távú szálláskiadásnál külön figyelni kell a 2025 és 2026 közötti szabályokra.
Az NTAK tájékoztatása szerint 2025. január 1. és 2026. december 31. között Budapest főváros közigazgatási területén magán- és egyéb szálláshelytípusban új szálláshelyet nem lehet az NTAK-ban regisztrálni. Ugyanezen időszakban az önkormányzatok országosan felfüggesztik az új nyilvántartásba vételi igazolások kiadását a magán- és egyéb szálláshelytípusban Budapest területén.
Ez a korlátozás nem minden már működő szálláshelyet érint ugyanúgy, de új budapesti magánszálláshely indításánál 2026 végéig nagyon komoly belépési korlátot jelenthet.
Ezért Budapest esetében nem elég az adózási szabályokat nézni. Először azt kell tisztázni, hogy az adott szálláshely egyáltalán nyilvántartásba vehető-e, illetve volt-e korábbi NTAK-regisztráció és szálláshely-minősítési lépés.
Tételes átalányadózás: mikor választható?
A fizetővendéglátó tevékenységet folytató magánszemély bizonyos feltételek mellett választhatja a tételes átalányadózást. Ez egy egyszerűbb adózási mód, ahol az adó nem a tényleges jövedelem alapján, hanem lakószobánként meghatározott éves összegben fizetendő.
A tételes átalányadózás akkor jöhet szóba, ha a magánszemély nem egyéni vállalkozóként nyújt szálláshelyet, és a tevékenységet legfeljebb három, a tulajdonában vagy haszonélvezetében lévő, magánszálláshelynek minősülő ingatlanban folytatja.
További fontos feltétel, hogy ugyanannak a személynek az adóévben legfeljebb 90 napra nyújtható szálláshely-szolgáltatás ebben a formában. Ha ugyanaz a vendég ennél hosszabb ideig marad, a tételes átalányadózás nem alkalmazható arra a helyzetre.
A tételes átalányadózás nem attól lesz kizárt, hogy a szállást nem maga a vendég fizeti. Ha például a szállásdíjat munkáltató vagy más kifizető rendezi, az önmagában nem zárja ki ezt az adózási módot.
Mennyi a tételes átalányadó?
A tételes átalányadó éves összege lakószobánként eltér attól függően, hogy az adott településen a vendégéjszakák száma a tárgyévet megelőző második évben meghaladta-e a 2 milliót.
A fő szabály:
38 400 Ft/lakószoba/év azoknál a településeknél, ahol a vendégéjszakák száma nem haladta meg a 2 milliót,
150 000 Ft/lakószoba/év azoknál a településeknél, ahol a vendégéjszakák száma meghaladta a 2 milliót.
A NAV minden év január 31-ig közzéteszi az érintett települések listáját. A 2026. január 19-én közzétett NAV-lista szerint a 2023-as és 2024-es adatoknál Budapest szerepel olyan településként, ahol a vendégéjszakák száma meghaladta a 2 milliót.
Fontos, hogy az adót ingatlanonként legalább egy lakószoba után akkor is meg kell fizetni, ha a szállásadó csak néhány hónapban fogad vendégeket. A szobaszám meghatározásánál nem a marketingfotó, hanem az számít, hogy mely lakóhelyiségben helyezhető el legalább egy fekhely.
Mikor és hogyan kell megfizetni?
A tételes átalányadó éves összegét negyedéves részletekben kell megfizetni, a negyedévet követő hónap 12. napjáig. Ha a tevékenység év közben megszűnik, akkor a megszüntetés negyedévét követő 15 napon belül kell rendezni az adót.
Ha a szállásadó menet közben elveszíti a tételes átalányadózás feltételeit, akkor a változás bekövetkezése negyedévének első napjától az önálló tevékenységre vonatkozó szabályok szerint kell adóznia. Ez komoly váltás lehet, ezért nem érdemes a feltételeket félvállról venni.
A tételes átalányadózás kényelmes lehet, de nem gumiszabály. Ha a kereteket túlnyújtjuk, elszakad.
Áfa: 5 százalékos szolgáltatás, de lehet alanyi mentesség
A szálláshely-szolgáltatás áfa szempontból adóköteles tevékenység. A kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás 5 százalékos áfakulcs alá tartozik.
Ez azonban nem jelenti azt, hogy minden kisebb szállásadónak ténylegesen áfát kell felszámítania. Az alanyi adómentesség választása 2026-ban 20 millió forintos éves értékhatárig lehetséges. Ha valaki év közben kezdi a tevékenységet, az értékhatárt időarányosan kell figyelembe venni.
Az alanyi adómentesség választására már a tevékenység megkezdésekor figyelni kell. Aki későn ébred, nem biztos, hogy utólag, ugyanarra az évre még választhatja ezt a lehetőséget.
Az alanyi adómentesség előnye, hogy főszabály szerint nem kell áfát fizetni és áfabevallást benyújtani. Hátránya, hogy a beszerzések, berendezések, felújítások és egyéb költségek áfája sem vonható le.
Ez a döntés tehát nem csak adminisztrációs kérdés, hanem pénzügyi számítás is. Egy felújított, bútorozott apartmannál például érdemes könyvelővel előre kiszámolni, melyik irány kedvezőbb.
Számla, nyugtaadás és pénztárgép
A szálláshely-szolgáltatásnál a bizonylatadásra különösen figyelni kell. Ha a vendég számlát kér, számlát kell kiállítani. Ha nem kér számlát, és a fizetés legkésőbb a vendég távozásakor megtörténik, nyugtát kell adni.
A szálláshely-szolgáltatóknál főszabály szerint pénztárgépes nyugtaadási kötelezettség is felmerülhet, 2025 júliusától pedig a pénztárgépes nyugtaadási kötelezettség hardveralapú e-pénztárgéppel is teljesíthető.
Online foglalási rendszereknél különösen fontos, hogy a szállásadó értse, mikor keletkezik bevétele, mikor történik a tényleges jóváírás, ki fizet, milyen bizonylatot kell adni, és milyen adatok kerülnek a számlára.
A platform nem könyvelő, nem adótanácsadó és nem pénztárgép. Jó eszköz lehet a foglaláshoz, de a bizonylatadási felelősség nem párolog el tőle.
Turizmusfejlesztési hozzájárulás
A kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás után turizmusfejlesztési hozzájárulás is felmerülhet. Ez akkor is kötelezettség lehet, ha a szállásadó alanyi adómentességet választott, vagyis nem fizet áfát.
A hozzájárulás alapja az áfa nélküli ellenérték, mértéke 4 százalék. A 2026-ban erre rendszeresített elektronikus nyomtatvány a 26TFEJLH.
Ez sok kisebb szállásadónál kimarad a gondolkodásból, pedig nem szabad megfeledkezni róla. A turizmusfejlesztési hozzájárulás olyan adónem, amely csendben jön a szálláshely-szolgáltatás mellé, mint egy plusz poggyász a repülőn. Nem látványos, de fizetni kell rá figyelmet.
Idegenforgalmi adó: helyi szabályt kell nézni
A magánszálláshely-szolgáltatásnál az idegenforgalmi adó kérdése is felmerülhet. Ennek szabályait, mértékét és bevallási rendjét az ingatlan fekvése szerinti önkormányzatnál kell ellenőrizni.
Az idegenforgalmi adó településenként eltérő lehet. Van, ahol fix összeg kapcsolódik a vendégéjszakához, máshol más szerkezetű szabályozás lehet. A helyi mentességek és kedvezmények is eltérhetnek.
Ezért indulás előtt nem elég a NAV és az NTAK oldalát átnézni. A helyi önkormányzat honlapját vagy ügyintézését is ellenőrizni kell.
Online platformok: Airbnb, Booking és a bevétel időpontja
Sok magánszálláshely online platformon keresztül működik. Ilyenkor a vendég sokszor előre fizet, de a pénz ténylegesen csak később válik hozzáférhetővé a szállásadó számára.
A bevétel elszámolásánál fontos, hogy a szállásadó ne csak a foglalás dátumát nézze, hanem azt is, mikor jut ténylegesen a pénzhez, milyen jutalékot vont le a platform, milyen pénznemben történt az elszámolás, és milyen bizonylatok állnak rendelkezésre.
A platformos értékesítés kényelmes, de több kérdést is behoz:
- ki a szolgáltatás tényleges nyújtója,
- kinek kell bizonylatot adni,
- mikor keletkezik a bevétel,
- milyen jutalékot von le a platform,
- milyen devizaárfolyamot kell figyelembe venni,
- hogyan egyezik a platform kimutatása a könyveléssel.
Ezért a platformadatokat érdemes rendszeresen letölteni és könyvelővel egyeztetni. Egy elveszett foglalási riport később apró digitális szörnyeteggé nőhet.
Vendéglátás, reggeli és extra szolgáltatások
A magánszálláshely-szolgáltatás gyakran nem áll meg a szoba vagy apartman kiadásánál. Felmerülhet reggeli, ital, transzfer, programajánlat, wellness-használat, kerékpárbérlés vagy más kiegészítő szolgáltatás.
Ezeknél mindig meg kell nézni, hogy az adott szolgáltatás még a szálláshely-szolgáltatás része-e, vagy már külön vendéglátás, közvetített szolgáltatás, bérbeadás, programszervezés vagy más tevékenység.
Különösen az étel- és italnyújtásnál lehetnek élelmiszerbiztonsági, vendéglátási és Nébih-szempontok is. Nem mindegy, hogy a szállásadó csak bekészít néhány zárt csomagolású terméket, reggelit szolgál fel, vagy vendéglátó üzletszerű működést végez.
A vendégeknek az „extra figyelmesség” kellemes, de a vállalkozásnak adózási és hatósági kérdés is lehet.
Szocho és önálló tevékenység szerinti adózás
Nem minden szállásadó választ vagy választhat tételes átalányadózást. Ha a magánszemély az önálló tevékenységre vonatkozó szabályok szerint adózik, vagy nem minősül fizetővendéglátónak, akkor szociális hozzájárulási adó is felmerülhet.
Ebben az esetben a jövedelem megállapításánál költségelszámolási kérdések is előkerülhetnek. Külön szabályok vonatkozhatnak az értékcsökkenésre, felújítási költségre, kizárólag vagy részben hasznosított ingatlanra, berendezésekre és egyéb költségekre.
Ez már nem az a terület, ahol érdemes érzésből dönteni. Ha a szállásadó nem tételes átalányadózást alkalmaz, akkor könyvelői egyeztetés szinte kötelezően ajánlott. A lakás kulcsa lehet a zsebben, de az adózási térkép jobb, ha szakember kezében van.
Céges vagy magánszemélyes működés?
Sokan kérdezik, hogy magánszemélyként, egyéni vállalkozóként vagy cégként érdemes-e szálláshelyet üzemeltetni. Erre nincs mindenkire igaz válasz.
Magánszemélynél egyszerűbb lehet a tételes átalányadózás, ha a feltételek teljesülnek. Egyéni vállalkozóként vagy céges formában viszont más adózási, járulékfizetési, könyvelési és felelősségi kérdések merülhetnek fel.
Ha valaki több ingatlannal, nagyobb bevétellel, alkalmazottakkal, kiegészítő szolgáltatásokkal vagy hosszabb távú üzleti modellel tervez, akkor érdemes előre átgondolni a működési formát. Ilyenkor a tevékenységi körök, a székhely, az iparűzési adó, a könyvelés és a pénzügyi tervezés is fontosabbá válik.
A „majd meglátjuk, kinövi-e magát” működés induláskor rugalmasnak tűnhet, de ha valóban kinövi magát, gyorsan szűk kabát lesz belőle.
Mire figyeljen indulás előtt?
Indulás előtt érdemes végigmenni egy egyszerű ellenőrzőlistán.
- Megfelel-e az ingatlan a magánszálláshely feltételeinek?
- Budapesten van-e az ingatlan, és érinti-e a 2025–2026-os korlátozás?
- Megvan-e a jegyzői bejelentés és nyilvántartásba vétel?
- Kell-e adószám, és megtörtént-e a NAV-bejelentkezés?
- Megvan-e az NTAK-regisztráció?
- Működik-e a napi adatszolgáltatás?
- Milyen adózási módot választ a szállásadó?
- Tételes átalányadózásra jogosult-e?
- Alanyi adómentességet választ-e?
- Hogyan történik a számlaadás és nyugtaadás?
- Felmerül-e turizmusfejlesztési hozzájárulás?
- Milyen idegenforgalmi adó szabály van az adott településen?
- Van-e extra szolgáltatás, például reggeli vagy transzfer?
- Összhangban vannak-e a platformadatok és a könyvelés?
Ha ezekre nincs válasz, még ne a fotózással kezdjük. A szép párna jó dolog, de a nyilvántartásba vételi igazolás kevésbé dekoratív, viszont sokkal fontosabb.
Gyakori hibák
- Az egyik leggyakoribb hiba, hogy a szállásadó egyszerű bérbeadásként kezeli a rövid távú szállásadást. Ez félreviheti az adószám, áfa, nyugtaadás és NTAK kérdését is.
- A másik hiba, hogy valaki nem ellenőrzi a budapesti korlátozást, és csak a hirdetés vagy felújítás után szembesül azzal, hogy új magánszálláshely indítása 2026 végéig nem úgy működik, mint korábban.
- A harmadik hiba, hogy a tételes átalányadózást automatikus lehetőségnek tekintik. Pedig feltételei vannak: ingatlanszám, tulajdon vagy haszonélvezet, magánszálláshely-minősítés, 90 napos korlát ugyanazon vendégnél.
- A negyedik hiba, hogy kimarad a turizmusfejlesztési hozzájárulás vagy az idegenforgalmi adó. Ezek nem mindig látványosak, de ellenőrzésnél előkerülhetnek.
- Az ötödik hiba, hogy a platformos bevételeket nem egyeztetik rendszeresen a könyveléssel. Egy Booking- vagy Airbnb-kimutatás, banki jóváírás, jutalék és számla között könnyen kialakulhat eltérés.
- Egy NAV ellenőrzés során nem az számít, hogy „nagyjából így szokták”, hanem az, hogy a bevétel, a bizonylat, a nyilvántartás és a bevallás összeér-e.
