A magyar lakáspiac 2025-ben is élénk év elé nézhet, amelyet több tényező is táplálhat: a gazdasági helyzet javulása, az állami támogatások elérhetősége, valamint az állampapírokból származó jelentős kifizetések egyaránt növelhetik a lakásvásárlási kedvet. Ezek a tényezők nemcsak az otthonteremtési célú vásárlások, hanem a befektetési célú lakásvásárlások iránti keresletet is felfűthetik. Mindeközben a bérbeadásból származó hozamok is stabilnak tűnnek, de a piac jövője több bizonytalanságot is tartogat.
Erőteljes áremelkedés jöhet
2024-ben a lakáspiaci tranzakciók száma érezhető növekedésnek indult, amit a lakásárak emelkedése is követett. Az adatok szerint 2024 harmadik negyedévében Budapesten 14 százalékos éves áremelkedés ment végbe, ami az országos átlagnak is megfelelt. A jelenlegi kilátások szerint 2025-ben tovább gyorsulhat ez a folyamat, éves szinten kétszámjegyű lakásár-növekedés várható.
A lakáspiaci élénkülést több tényező is táplálja. Míg 2024-ben főként a korábban elhalasztott kereslet és a csökkenő hitelkamatok mozgatták a piacot, addig 2025 elejére a befektetési célú vásárlások kerültek előtérbe. A befektetők különösen a fővárosban aktívak: egyes felmérések szerint Budapesten a vásárlók harmada-negyede már kifejezetten befektetési céllal vásárol lakást.
Mi áll a kereslet mögött?
Az egyik legfontosabb tényező, hogy 2025-ben rekordösszegű, mintegy 3000 milliárd forintnyi tőke és kamat kerül kifizetésre a különböző lakossági állampapírokból. E hatalmas összeg egy része szinte biztosan alternatív befektetési lehetőségeket keres, és a lakáspiac – különösen a budapesti ingatlanok – kézenfekvő célpontnak tűnnek.
A befektetők számára nemcsak a várható áremelkedés vonzó, hanem a bérbeadásból származó stabil jövedelem is. Azonban a bérleti hozamokat befolyásolja, hogy milyen alternatív befektetési lehetőségek érhetők el, például az állampapírok hozama. Az elmúlt években, különösen 2022-től, az infláció megugrásával az állampapírok kiemelkedően magas kamatot kínáltak, ami háttérbe szorította a lakásbefektetéseket. Azóta viszont a kamatok jelentősen csökkentek, 2024 végére 7,9 százalékra mérséklődtek, és 2025-ben is további csökkenés várható. Ezzel párhuzamosan a bérleti díjakból származó hozamok, amelyek jelenleg Budapesten 6 százalék körül alakulnak, ismét versenyképesnek tűnnek.
Mire számíthatnak a bérbeadók?
A bérleti hozamok stagnálása mögött az is áll, hogy a lakásárak emelkedése sokkal gyorsabb, mint a bérleti díjaké. Ráadásul a bérlakáspiac kínálata is bővül, hiszen a befektetési céllal vásárolt lakásokat a tulajdonosok jellemzően kiadásra szánják. Ez egyre élesebb versenyt eredményez a bérlakáspiacon, ami 2025-ben fékezheti a bérleti díjak további emelkedését. Emellett a bérleti díjak szintje sok helyen már elérte a bérlők teherbíró képességének határát, vagyis sokan már nem tudnak ennél többet fizetni lakhatásért.
Miközben a bérek is emelkednek – a várakozások szerint 2025-ben 8,5 százalékkal –, ez a növekedés messze elmaradhat a lakásárak kétszámjegyű drágulásától. Így a lakásárak növekedése előbb-utóbb nyomást gyakorolhat a bérbeadási hozamokra, mivel a kiadási árak már nem tudják követni a lakásárakat.
Kockázatok és lehetőségek
A lakásvásárlás hosszú távon stabil befektetés maradhat, különösen azok számára, akik nemcsak a bérleti díj bevételére, hanem az ingatlan értéknövekedésére is alapoznak. Ugyanakkor figyelembe kell venni, hogy a bérleti piac telítődése, illetve a bérlők fizetőképességének korlátai visszafoghatják a hozamokat.
A befektetőknek azt is mérlegelniük kell, hogy az inflációkövető állampapírok hozamai csökkennek, de a magyar államkötvények piaca már most is enyhén emelkedő hozamokat mutat, ami alternatívát jelenthet azoknak, akik a lakáspiaci kockázatokat elkerülnék. A hitelezési piac stabil maradhat, ami továbbra is támogatja a keresletet, ugyanakkor kérdéses, hogy a lakossági állampapír-kamatfizetésekből származó vásárlási hullám lecsengése után nem következik-e be egy korrekció, különösen a fővárosi belső kerületekben.
